שוק הנדל״ן בישראל יודע עליות עוד ועוד. מיום ליום החלום של דירה לזוג נהיה קשה יותר ויותר. האתגרים הרבים איתם מתמודדת המדינה מעת לעת מגבירים את הלחץ הגדול בתחום – ומעמיק את המשבר הגדול ביותר – משבר הנדל״ן.
לקראת חג הפסח יצאנו עבורכם לפרויקט נדל״ן מיוחד. כל השאלות והתשובות בתחום. וגם הפתרונות שבפתחנו.
לצורך כך קיימנו ראיון מרתק עם יועץ המשכנתאות ערן שמחי תושב אשדוד והבעלים של 'משכן פלוס'.
ערן שמחי כאמור הינו יועץ משכנתאות ומרצה לכלכלת משפחה. בעל תואר B.a בכלכלה וניהול בהתמחות במימון. מגשר מוסמך מטעם אוניברסיטת בר אילן. וחבר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.
מהם הגורמים העיקריים לעליית מחירי הדיור באשדוד בשנים האחרונות?
אזורי התעשייה והמסחר, הנגישות התחבורתית, הקרבה לים, מוסדות להשכלה גבוהה, גופי התרבות ומקומות הבילוי – כל אלה הפכו את העיר אשדוד ליעד אטרקטיבי למגורים ולמסחר. לנוכח תאוצת הפיתוח והפרויקטים החדשים והביקוש הגובר בשנים האחרונות מצד משפחות צעירות – נהנתה אשדוד מעליית מחירים ומפעילות ערנית בשוק הנדל"ן. על אף הטלטלה בענף הנדל"ן בישראל, נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים על עלייה של יותר מ-3% במכירת דירות חדשות באשדוד במהלך 2023 וכן על עלייה במחירי השכירות.
בגרף המצורף ניתן לראות ניתוח ארצי של היחס בין סך המכירות החדשות והיד השנייה.
ניתן לראות שבאוקטובר 2023 עם תחילת המלחמה נרשמה ירידה חדה בהיקף העסקאות, אך כבר בחודש נובמבר נרשמה התאוששות שנמשכה אל תוך הרבעון הראשון של 2024 כאשר נכון לינואר-פברואר סך העסקאות עלו על רמתן ערב המלחמה.
מבט על מספר העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה מצביע על כך שהעלייה נובעת בעיקר כתוצאה מההטבות והמבצעים השונים אצל הקבלנים – אם זה שיטת תשלום נוחה (10/90 או 20/80), הלוואות קבלן, פטור ממדד תשומות הבנייה ועוד. הטבות אלה הובילו לשינוי משמעותי בתמהיל הרכישות, כאשר נכון לחודש פברואר מספר העסקאות שבדירות יד שנייה היה גבוה בכ- 5% בלבד ביחס לדירות החדשות, בעוד שלאורך 2022 מספר העסקאות בדירות יד שנייה היה גבוה בכ-55% בממוצע ממספר העסקאות של דירות חדשות .
האם יש פתרונות אפשריים לריסון עליית המחירים, ומה דעתך עליהם?
הבעיה השורשית ממנה סובל הנדל"ן בארץ זה היצע נמוך.
כלים מוניטריים כהעלאת ריבית שיוצרות לכאורה אווירה של ירידה בביקושים, זהו פלסטר זמני או סכר שיוצר אפקט הפוך של זינוק.
משרד השיכון מאז 2015 השיק את מיזם מחיר למשתכן בשלל התפתחותיו עם השנים (דיור מופחת, מחיר מטרה, לדירה בהנחה) שמטרתו הוא קידום דיור בר השגה לזוגות צעירים ע"י הון עצמי נמוך ומענקי רכישה בערי הפריפריה. בעירנו אשדוד נכנסו השנה מספר פרויקטים, וזוהי בהחלט בשורה טובה גם לתושבי העיר.
בפועל 'אין הקומץ משביע את הארי', והתחלות הבניה כפי שהן לא נותנות מענה.
אחד הפתרונות בהקשר זה טמונות בהקלה על הקצאת שטחים לבניה מצד מנהל מקרקעי ישראל, ושינוי שיטת המכרזים לקבלנים באופן כזה שלא תפעל ע"פ העקרון של כל המרבה במחיר, דבר שדוחף באופן שיטתי את עלות מרכיב הקרקע ובהתאם מגולגל על הלקוח.
מהם האזורים המבוקשים ביותר במגזר החרדי לרכישת דירה באשדוד כיום, ולמה?
מאז ה-07.10 נוצר ביקוש הולך וגובר בערי הדרום ובכללם באשדוד לדירות עם ממ"ד.
בהתחשב בעובדה כי אחוז לא מבוטל מהדירות באזורים המתחרדים ללא מענה הולם בהקשר לכך נוצר ביקוש טבעי לדירות כאלה – בנייני תמ"א 38. אנחנו מקווים ומייחלים שצה"ל ישיג את יעדי המלחמה בעזה"ש כך שהאיום הרקטי הזה לפחות מהרצועה, יוסר לצמיתות ויהיה בגדר נחלת העבר.
מהם האתגרים העיקריים העומדים בפני רוכשי דירות באשדוד כיום?
ההשפעה העיקרית היא לרוכשים דירה מקבלן. צריך לזכור כי הענף לא פועל במלוא הפוטנציאל בימים אלה. עם תחילת המלחמה, הענף החל לסבול ממחסור חמור בעובדים כתוצאה מאיסור העסקתם של עובדים פלסטינים שהיוו כשליש מסך המועסקים בענף ערב המלחמה. אמנם משרד השיכון החל בייבוא פועלים זרים ואתרי הבנייה חוזרים אט אט לפעילות, אך עדיין לא באופן מלא, ויש לכך השלכות במבט קדימה.
האם אתה צופה עלייה נוספת במחירי הדירות, או דווקא ירידה או התייצבות?
ע"פ נתוני הלמ"ס בכל שנה מצטרפים לשוק מבקשי הדיור כ-60 אלף זוגות צעירים חדשים, בעקבות עליות הריבית רבים מהם בשנה האחרונה ישבו על הגדר, דבר שיצר לא מעט 'ביקושים כבושים'.
מנגד קבלנים רבים נקלעו למצוקה תזרימית, דבר שהביא לעצירה של 30% מהתחלות הבניה חדשות – ובמילים אחרות ההיצע ירד.
לדאבוננו, השילוב הזה של ביקוש גבוה והיצע שירד הוא מתכון מושלם לעליית מחירים. אל ההערכה זאת שותפים בכירים במשק וביניהם גם יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
בתחילת השנה נגיד בנק ישראל החליט להוריד את הריבית ב 0.25, ירידה מינורית יש לומר ביחס לעליות שהיו, אך יחד איתה ראינו התעוררות בשוק הנדל"ן ועלייה בהיקף ביצועי המשכנתאות. המשך הורדת הריבית תלוי מאוד בהתפתחויות הבטחוניות והשפעתם הישירה והעקיפה על האינפלציה.
זה לא סוד, אנחנו נמצאים בתקופה רגישה מאוד.
החשש מהסלמה מול איראן והצפון הביאו בימים האחרונים לעליות בשוק ההון שהשפיעו על תשואות האג"ח -מה שמשפיע על התייקרות בחלק ממסלולי המשכנתא.
אמנם הייתה תגובה מצד ישראל וניראה לכאורה שיש התכנסות חזרה לתוך שמירה על סטטוס קוו, אך רק בימים האחרונים ראינו שחברת דירוג האשראי העולמית S&p הורידה את דירוג האשראי של ישראל בשל התמשכות המלחמה ברצועת עזה ובצפון מעבר לצפי.
ככל שצה"ל ישלים בהקדם את יעדי המלחמה בהצלחה בעזה"ש, כלכלת ישראל תתייצב ונחזור אט אט לשוק פחות תנודתי ויקר.
מהם לדעתך הדברים החשובים ביותר שצריך לקחת בחשבון בעת רכישת דירה?
יש הרבה דברים חשובים אבל הראשון לדעתי הוא התאמה ליכולות האישיות.
כמלווה זוגות בכל הקשור בכלכלת משפחה אני נתקל במשפחות רבות שחיות בלי חשבון בכל מה שקשור להתנהלות השוטפת – הכנסות מול הוצאות. הביאור הלכה בסוף הלכות יום טוב כותב שזהו חיוב הלכתי, ותכנון נכון הוא קריטי ליציבות התא המשפחתי הן מבחינה כלכלית והן מבחינת 'שלום הבית' העתידי .
מגיעים אלינו למשרד לעיתים זוגות המבקשים לקפוץ מעל הפופיק, וצריך לדעת איך למסגר את הדרישה בהתאם ליכולת, מאידך מגיעים כאלה שיכולים להתמנף גם לדירה להשקעה וזיהוי נכון הוא בגדר מתנה פוטנציאלית ללקוח- שצריך להודיעו.
האם יש לך מסר מיוחד לתושבי אשדוד בנוגע לשוק הדיור?
אני חושב שזהו זמן שאפשר למצוא בו עדיין הזדמנויות מול קבלנים שלחוצים לתזרים, ולהנות ממחירים שהם 'טרום קפיצה' נוספת שתהיה ע"פ כל ההערכות.
חלק מהקבלנים מציעים כיום פטור מהצמדה למדד תשומות בניה, ותנאי פריסה נוחים שכדאי לבחון.
אני לא חושב שהמשך ישיבה על הגדר נכונה בהכרח.
בנוגע למשפרי דיור אפשר לומר אולי שזהו פחות זמן למכור ויותר לקנות כאמור, אך את הצעד הזה נכון לעשות בתכנון ובזהירות כזאת שלא תכניס למילכוד של מכירה בהפסד בשל לחצים להעברת כספים.
מה גרם לך לבחור בקריירה כיועץ משכנתאות?
אני חושב שהתלכדות של כמה תכונות, ראשית מאז ומתמיד הייתי בן אדם מאוד ריאלי ומשימתי, אני גם נהנה מאוד מקידום פרויקט משלב התכנון ועד הביצוע, וכשכל זה פוגש תחושת שליחות – לסייע במצוות יישוב ארץ ישראל ובאותה נשימה להציל 'עשוק מיד עושקו' אתה מוצא את עצמך עם תחושת סיפוק על אף אתגרים לא פשוטים שנקרים בדרך לאורך התהליך.
מהו הסיפוק הגדול ביותר שחווית בעבודה שלך?
יש הרבה תיקים שברור לי כשמש שזכיתי להיות בהם שליח נאמן במלוא מובן המילה.
לפני כשנה פנה אליי לקוח, שאימו אלמנה, קיבלה את ההזדמנות האחרונה לרכוש את הדירה בה מתגוררת שנים במסגרת הדיור הציבורי- עמידר, ולרשותנו עמדו חודשים ספורים בלבד לקידום התהליך. בעלה שנפטר השאיר אחריו חובות ותיקי הוצל"פ פתוחים. אל התיק נכנסתי בהחלטה ברורה שאת הדירה הזו הם לא מפספסים ויהי מה, בפרט בהתחשב בעובדה שמדובר בהזדמנות חד פעמית לקנות את הדירה שמוצעת במחיר נמוך בלפחות מליון ש"ח מהמחיר הריאלי שלה בשוק.
בסיעתא דשמיא, בשילוב הצגת התיק בצורה נכונה אל האוזניים הנכונות בתוך המערכת הבנקאית הצלחנו להשיג את המטרה, ואין סיפוק גדול מזה, לדעת שהעזרה שלך ללקוח שלך סידרה לו בסופו של יום קורת גג ובנוסף סוג של זכיה בלוטו כשהונו העצמי גדל במליון ש"ח.
יש לכם עוד שאלות? ליצירת קשר עם יועץ המשכנתאות ערן שמחי שלחו הודעת וואטספ > 054-2084090
ערן בהחלט מיוחד במינו, שילוב של מקצועיות ושירות אישי ואדיב, אנחנו מרוצים מאוד וממליצים בחום
הסבר ממש יפה ומחכים…
תודה רבה ליועץ מס' 1 בתחום ערן שמחי היקר
בנוסף הוא עושה בשקט פעילויות חסד רבות עזרה לנזקקים, תמיכה במשפחות, מנהל את בוט החסד המדהים, אחראי על פעילות החסד של המשמחים באסותא וכו וכו
תודה על מידע יעיל וברור
וואוו כתבה בהחלט מלאת ידע מקיפה ומכוונת.
בהחלט ארצה להעזר ביועץ זה בעיסקה הבאה