האם הגיע הסוף להשקעות בנדלן? השיקולים של המשקיעים עקב גזרות האוצר

רבים יושבים ומתלבטים, האם להשקיע את חסכונותיהם בדירה נוספת או אולי להשקיע בבנק בריבית אפסית או בבורסה בריביות גבוהות- אך עם סיכונים

מדינת ישראל החליטה להלחם מלחמת חורמה במשקיעים ולסגור בפניהם את דלתות הנדל"ן מכל הכיוונים.

עליית מס הרכישה מ5% ל8%
איסור על משכון נכס קיים לטובת נכס נוסף
בארסנל משרד האוצר קיימים עוד גזרות ומגבלות שהוא מתכוון להטיל על ציבור המשקיעים
לפתע ציבור המשקיעים נתפס "כבעיה", כאילו הוא אשם בעליית המחירים.

זוג צעיר שרכש דירה ורוצה לקנות דירה נוספת כדי להתקדם ולו במעט להנות מפרי השכירות ועליית הנכס מוצא את עצמו, מול חוקים דרקוניים ואינם מצליחים להגשים את משאלת ליבם.

האם זה נכון?

האם זה מה שיוריד את מחירי הנדלן?

אחוז המשקיעים בשנת 2020 עמד על כ-19%, גבוה בחמש נקודות אחוז בהשוואה לדצמבר 2019, בסוף נובמבר 2021 נכנסה לתוקף העלאה המחודשת של מס הרכישה על דירה שנייה בחזרה ל-8%, מגמה שהאיצה משקיעים להמשיך לרכוש דירות רגע לפני כניסת ההעלאה לתוקף, כך שבחודש אוקטובר 2021 המשקיעים רכשו כ-4.8 אלף דירות ובכך היוו מקור לכ-33% מסך רכישת הדירות בחודש זה ועדיין, נראה ששוק הנדלן דוהר ללא מעצורים.

מחירי הדירות עולים ואינם מתחשבים בצעדי הממשלה לדחוק את רגלי המשקיעים החוצה .
ואף המשקיעים מנסים בכל דרך להישאר בשוק הנדל"ן.

האם באמת זוהי ההשקעה הכדאית ביותר?

בשונה מהשקעת בשוק ההון, השקעה בדירה כרוכה בהוצאות משמעותיות:
מס רכישה של 8 אחוז (על דירה של מליון שח תשלמו 80 אלף שח).

מס שבח – במכירת הדירה תשלמו 25% על הרווח נטו ממחיר קניית הדירה!

טיפ חשוב: חישוב המס שבח הינו לאחר הפחתה של הוצאות שהיו לכם בקניית הנכס כגון: שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה,עמלה למתווך (עד 2% משווי הדירה) עלויות שיפוץ הדירה מס רכישה וכן אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא ועוד – לכן חשוב מאוד לשמור על קבלות והוכחות על תשלומים אלו.

מציאת שוכרים, גביית תשלומי שכירות, תחזוקה שוטפת של הדירה ותיקוני נזקים שונים אם יהיו.

חשוב שתיקחו בחשבון את כמות הזמן והכסף הכרוכים בטיפול בכל אלה.

רכישת דירה הקרובה למקום מגוריכם, תאפשר לכם הגעה קצרה אליה במקרה הצורך,אך דירה להשקעה במרחק מימכם, תצרך אתכם לשכור שירותי טיפול בנכס.
ככל שחוזה השכירות יהיה לטווח ארוך יותר, כך תצמצמו את ההתעסקות עם חילופי שוכרים.

בנכס להשקעה הרווח הינו תשואה שנתית על השכירות,וכן תשואה על עליית ערך הנכס.

שווי שכירות דו"ח הלמ"ס קובע כי התשואה משכירות בישראל עומדת על 2.8% בלבד.

עוד חושף הדו"ח כי נכון לסוף שנת 2021, שכירות ממוצעת של דירה בישראל עומדת על כ- 4000 שקלים בחודש
הדעה הרווחת בחישוב שיעור התשואה,הינם פשטניים, כלומר חישוב שכירות חודשית בסך 4000 כפול 12 חודשים, שהם 48000 אלף ערך הנכס מליון שח והתוצאה 4.8% לשנה, אך, שיטת החישוב הזו הינה מוטעית,מכיוון שחסרים בה מגוון הוצאות אשר קשורים באופן ישיר לערך הנכס, כגון: תשלום מס רכישה, עורך דין, מתווך, שיפוץ הדירה, מס הכנסה על השכירות, ביטוח חיים ודירה ותשלומי משכנתא וכן הצמדות (ברכישה מקבלן).

כדי לעשות שווי אמיתי של שווי תשואה שנתית, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הנ"ל לקחת את ההוצאות בנוסף לערך הנכס, חישוב שכירות שנתית, לכפול לפחות ב4 שנים, ואז ניתן לקבל שווי שקרוב יותר לאמת.

לדוג' שווי נכס מליון ₪ תוספת מס רכישה 80.000 תיווך ועו"ד 30.000 הוצאות שיפוץ מנימליות 10.000, לפתע, השווי של הנכס הוא כבר 1.110.000 ₪ שווי שכירות ממוצעת 3.500 ₪ שווי התשואה המשוערת עומדת על כ3.8% אחוז ובנוסף, משווי זה צריך להוריד תשלומי ביטוחים, שיפוצים הנדרשים בנכסים אלו שמטבע הדברים מדובר בנכסים ישנים ובהתאם לכך שווי התשואה יורדת באופן משמעותי.

חשוב מאוד להיות ערים לכך שישנה הוצאה נוספת ומשמעותית, במקרה שהמשקיע לא גר באזור הנכס צריך לשכור שירותי ניהול ותחזוקה, כשהעלות המינימלית הינה שכירות של חודש בשנה.

בנוסף לזה קיימים סיכון בו הדיירים לא עומדים בתשלום שכר הדירה, מה שעוצר את ההכנסה משכר דירה, ובנוסף עשוי להכניס אותו למאבק משפטי מול הדיירים.

הנתונים האלו מובילים למסקנה פשוטה ,ישנו קושי גדול לחשב את ערך התשואה האמיתי של הנכס, ולכן צריך לקחת מנעד של שינויים הקיימים בשוק לעקוב בצורה שוטפת אחרי הדברים, כדי לקבל החלטות לפני הקנייה וכן אחרי הקנייה.

עליית ערך הנכס

הנחת היסוד של המשקיע הינה שמחירי הנכסים בישראל ימשיכו לעלות כל שנה בצורה משמעותית.

משנת 2019, 2020 ועד לתחילת 2021, נרשמה עליית מחירים מתונה בשיעור של עד 5%.

שנת 2021 הסתיימה עם עליית של 11.3% על פי ההערכות,עד סוף 2022 המחירים צפויים לעלות בשיעור גבוה אף יותר.

בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1.081 מיליון ₪, בשנת 2020 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1.58 מיליון ₪, כיום, מחיר דירה ממוצעת מגיע ל1.765 מליון עליה של 8% משנת 2021.

מדובר בעלייה משמעותית בממוצע של כחצי מיליון שקלים בתוך עשור בלבד.

אך גם כאשר בוחנים את התמונה באמצעות הפרמטר האמין יותר – קרי כוח הקנייה של הציבור ביחס למשכורות – הרי שהעלייה העקבית במחירי הדיור ממשיכים.

כדי לסבר את האוזן, אם בשנת 2010 היה ניתן לקנות דירה באמצעות 128 משכורות, הרי שבשנת 2018 היה צורך בלא פחות מ-147 משכורות על מנת להגיע לדירה המיוחלת – נכון להיום רוכשי הדירות צריכים לעבוד כ-17 שנה בממוצע כדי לרכוש דירה בישראל, ונדרשות לשם כך כ-203 משכורות בממוצע.

לפי הנתונים המתפרסמים נמצא כי הנחת היסוד של המשקיע המצוי, אמיתית, נכונה ואף מוכחת.

וככל הנראה אף תמשיך להיות ככה,לאור הביקוש הגדול של השוק וההיצע שהינו למרות התוכניות הקיימות עדיין נמוך ולא משביע את השוק המבעבע.

האם זה באמת עדיין ההשקעה העדיפה על פני כל השקעה אחרת?

לזוג צעיר אשר רכשו כבר דירה והצטבר לכם סכום משמעותי שרוצים לרכוש נכס נוסף, קיימים מגבלות לרכוש דירה נוספת.

בשוק קיימים מגוון של פיתרונות אשראי,למימון של עד 85% מימון גם בשעבוד דירה קיימת.

חשוב לבחון את העסקה בצורה מקצועית, שקולה ואחראית ולשקול היטב האם העסקה משתלמת וכדאית לאור המגבלות הקיימות היום.

הכותב הינו מישאל חדד – מומחה למשכנתאות.
בעל חברת M.H משכנתאות ופיננסים | מתמחה בכל סוגי המימון והעסקאות ולמסורבי משכנתאות | חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.